COLUMN

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【美容室・飲食店・アパレル開業者必見】居抜き物件とは何か?

2019.7.30

居抜き物件

飲食店、アパレルストア、そして美容室など多くの商売を始める方が一度は検討したことがあるのが居抜き物件です。

しかし居抜き物件とは具体的にどういうものかご存知ですか?

今回は居抜き物件を詳しく理解できるようご説明します。

工事イラスト
居抜き物件について知っておくとよいことをまとめました!

居抜き物件とは?

居抜き物件とは「前のテナント・店が造作した店舗の内装や厨房設備がそのままの残った状態の物件」のことです。

この居抜きの状況は様々で、店舗なのか飲食店なのかなど、業態や店のグレード、退去後の年数などなど、居抜き物件の現況はそれぞれ異なっています。

どうやったら居抜き物件を借りれる?

居抜き物件は多くの不動産が紹介しています。居抜き物件を専門に扱う業者もあり、インターネットで「美容室 居抜き物件」などと検索すると様々なウェブサイトが出てくるでしょう。

居抜きが借りられるタイミングは6ヶ月以内

なお居抜き物件を借りれるタイミングは、前の借り主が解約通知を出してから、6ヶ月間以内になります。

6ヶ月経つと、前の借り主は元の状況(スケルトン状態)に戻さないといけないため、原則として退去(解約)通知から6ヶ月が勝負と思ってよいでしょう。

居抜き物件の内装や設備はそのまま使えるの?

居抜きというとそっくりそのまま全部を無料で使えると思われがちですが、実際は買い取る必要があるものもあります。

無償のものもあれば買取のものもある

前の借り主は「解体工事の手間や費用が省けるのなら、造作や設備は無償で引き渡したい」と考えます。しかし、内装にしっかりお金をかけているテナントや、設備などが高価なもの、新しいものであれば「居抜きによる造作などを買い取って欲しい」と考えるケースも多いのです。

つまりこの場合は無償で使えるわけではなく、内装、設備、備品などを当事者同士が売買する必要があり、これを「造作譲渡」「店舗譲渡」と呼びます。

注意点は借り主同士の話になるということ

飲食店の場合ですと厨房設備や給排気設備、美容室の場合ですと、照明などの内装、椅子などの接客用の設備が造作譲渡の対象となることが多いです。

注意してほしいのが、これは借り主と貸主との話ではなく前借り主と新貸主の話になります。

工事イラスト
借り主と新しい借り主の交渉ですね

高額機器が多い場合、居抜きの造作譲渡で数千万円浮くことも

新しく入居するテナント(借り主)は、物件のオーナーと結ぶ賃貸借契約とは別に、前借り主との間で造作譲渡契約または資産譲渡契約などを結びます。実はこれが今増えています。業種の中でも特に居抜きのうまみがあるのが歯医者やエステサロンです。

歯科医院、エステサロンなどの場合は、新規に開業するためには歯科診療のユニットが数台、レントゲン機器など高額な精密機器が必要となり、金額にして数千万円単位の出費が必要になります。これがもし居抜き歯科医院の造作譲渡であれば、1千万円程度で済むことがあります。

機器一つ一つの所有権は必ず確認しよう

もちろん高額な機器ですから、前の借り主がリースしている場合もあるので、必ず借りる前に所有権を確認するようにしてください。

無料で使える、リース、買い取りまとめ

無償貸与されるもの

・造作が残置されているもの(エアコンやトイレ)

・賃貸借契約のみ(契約書上に造作に関する特約がある場合があり)

・造作や設備は前借り主のものではない物(貸主オーナーのもので無償貸与されるもの)

リース(サブリース)されるもの

・内部造作・設備の所有権は持たずに、設備をリースして出店する。(この場合は、物件の賃貸借契約とは別に、店舗設備のリース契約、もしくは業務委託契約を締結する)

・内部造作の所有権はリース会社。

造作買取されるもの

・前借り主がの内装や設備の所有権をお金を払って譲り受けて出店する。(この場合は通常の賃貸借契約とは別に、造作譲渡契約や資産譲渡契約を締結する)

・内部造作の所有権は、出店者(新しい借主)にある。

内部造作は重要資産!所有権を確認して

最初に資金があるのであれば、また前借り主が交渉に応じてくれるのであれば、割高なリースを選ぶよりは造作買い取りがおすすめです。その理由は買い取りしたものは資産となるからです。

これまで居抜き物件というと、残っている設備に対してきちんと譲渡の契約をしない場合が多かったのです。

業界の風習上、面倒くさいから、といったいい加減な理由ですが、造作譲渡契約、資産譲渡契約をきちんと結んで、内部造作の所有権を自分のものにしておくと、事業の方向転換をしたいとき、資産を売って移転や撤退を検討するという選択肢が増えます。

最後に

いかがでしょうか?居抜き物件一つにしても全てを引き継ぐわけではなく、どのような形で引き継ぐか、どの機材を引き継ぐか、選んだりと多くのスタイルがあるのです。是非自分に最適な譲渡の形を探してみてください。

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